智利圣地亚哥大区哪些区域房地产回报率是最高的?

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过去两年间大圣地亚哥的房地产开发集中在Quinta Normal和EstaciónCentral等街区,该现象绝非巧合。按年度计算,自2016年以来这两个街区的套间每平方米回报率已超过7%。

Arenas y Cayo咨询公司对首都主要街区套间的回报率进行了分析,指出这些街区出租房屋所产生的收益在大圣地亚哥地区是最高的。虽然由于供过于求导致今年的回报率与去年相比有所下降,但Quinta Normal(-3.7%)和中央车站(-13%)的平均回报率依旧保持在高位。

了解房产每年能够产生的收益率是投资者在打算购买房产时需要考虑的一个方面,特别是购买房产用来出租时,通过这种方式可以使投资变得更加有利可图。

大圣地亚哥地区去年套间所产生的回报率与前一年相比有所下降,原因是不动产每平方米的售价高昂以及同期房屋租金上涨缓慢。2016年至2017年期间回报率维持在5%至5.5%之间,但是同样也出现了更有利的情形:Arenas y Cayo的数据显示今年房产的平均回报率为5.8%。

今年第三季度回报率超过平均值的街区有Independencia(6.3%)、Recoleta(6.1%)、San Miguel(6.1%)、Santiago(6.3%)和La Florida(6.2%)。专家解释说,这六个街区的共同点是都有建造一居室或两居室的趋势,而这通常会比更大面积的房屋能够产生更高的盈利。

 

最好的投资

在这些街区集中了最多的房屋供给同样也并非偶然。根据Colliers给出的今年6月份的数据,圣地亚哥市中心、La Florida以及和中央车站提供了最多的套间房产项目,其数量分别为51、38、35个。无论是在圣地亚哥市中心还是在中央车站,过半供出租的房屋为一个卧室加一个卫生间的套间,另有约30%的租赁房为两卧室加两卫生间的套间。

其它可以解释投资者对这些街区产生高度兴趣的原因主要是生活在这里出行方便,而这一点推高了房价。房地产顾问Reinaldo Gleisner说:“现在60%至70%的公寓平均面积为45至50平方米,这意味着人们需求的是这类大小的套间。”

此外,业内人士认为这些街区居住着大量的移民,这导致租房需求上升以及房屋租金上涨。仲量联行咨询与评估经理Javiera Basso表示:“租赁市场正处在上升阶段,因为移民、千禧一代购买房屋有困难。”

就La Florida街区而言,Gleisner认为大量的房屋供给与租赁需求向这个街区转移。因为存在着临近街区的溢出效应,而且La Florida有一个非常重要的优点那就是拥有能够提供全面服务的Vespucio商业中心。

仲量联行认为圣地亚哥东部区域的回报率相对有限:Providencia、Ñuñoa、Las Condes和Vitacura街区同期回报率约为5%。然而Vitacura、Ñuñoa和Las Condes街区的回报率在第三季度则出现了上升。

Arenas y Cayo咨询公司经理Cristián Gutiérrez认为在2018年余下的时间段回报率将会保持稳定。他说:“仍然有很高的房屋供应量。”但他表示总的来说至少在2019年底之前不会达到2015年的水平,当时大圣地亚哥的回报率超过了6%。

而在某些大区的首府城市情况则不同。以安托法加斯塔为例,今年第三季度的年化回报率平均为6.1%,这主要得益于采矿业的良好表现。而2017年回报率的平均值几乎没有达到过4.8%。

尽管第五大区的回报率相对较低,但至少保持稳定。就Valparaíso和Viña del Mar而言,2018年前9个月的回报率平均为5.1%,这与过去两年的情况类似。

类似的情景也可以在Biobío地区看到。例如在康塞普西翁,第三季度的回报率平均为6.4%,与2017年同期平均6.2%的回报率相比有所上升。